부동산 어느 지역이 좋을까요?

 

 

Q. 서울 강서구와 인천 검단·청라신도시 중 어느 지역이 낫나요?

1. 가족구성원:

30대 중반 신혼부부(2인가구)

2. 현 거주지:

서울시 서부 지역 전세 거주

3. 자산 / 대출:

6억~7억 원(대출 포함 주택 매수 자금)

4. 월수입:

700만 원대

5. 허용 가능한 월 원리금 상환액:

6. 현 주택 소유 여부:

무주택

7. 내 집 마련 선호 지역:

서울시 강서구 또는 인천 신도시

8. 내 집 마련 우선순위:

투자＞학군＞교통＞상권＞환경

9. 기타:

-부부가 둘 다 양천구로 출근해 주택 매수 지역으로 서울 강서구(방화·염창동)와 인천 신도시(검단·청라) 위주로 보고 있습니다. 대출 포함해 예산은 6억~7억 원대로, 양가에서 지원을 받아 늦어도 올여름 전엔 매수해야 하는 상황입니다.

-내년 하반기에 출산 계획이 있고, 이번에 집을 사면 아이가 초등학교에 입학할 때까진 거주할 거 같습니다. 강서구 아파트는 좁고 낡았지만 대중교통과 직주근접, ‘서울’이라는 이점이 있고, 인천 신도시는 아이를 키우긴 좋지만 이번에 나가면 다시 서울로 들어오기 힘들 거 같다는 생각이 듭니다. 무엇을 중점으로 두고 집을 골라야 할까요?

-곧 양도세 면제 정책이 나올까요? 다른 이의 사연에 답할 때 양도세 면제 정책이 나오면 집값이 바닥이라고 하셨는데, ‘준공 후 미분양’을 줄이기 위해 양도세 면제 정책이 나올 수 있다는 기사를 봤습니다.

A. 자녀를 키운다면 주거 안정과 ‘삶의 질’도 포기할 수 없는 요소입니다.

1. 올해 집을 사야 한다면 ‘인서울’만 고집할 게 아니라, 고점 대비 가격 하락 폭이 큰 지역의 아파트 위주로 알아보는 게 좋습니다. 검단·청라신도시를 그 대상에 넣고, 기타 역세권도 두루 살펴보세요. 단, 부동산시장이 미동하려면 시간이 더 필요합니다. 최근 집값이 바닥을 찍었고 앞으로 오를 일만 남았다고 할 순 없습니다. 그렇다고 단기간에 큰 폭으로 하락할 가능성도 낮습니다. 향후 1~2년은 매도자와 매수자 간 줄다리기가 이어지며 집값 향방이 보합세를 보일 가능성이 높습니다.

2. 올해 미국이 처음 기준금리를 인하하는 시점, 한국은행이 기준금리를 인하하는 시점에 수요가 유입돼 거래가 늘고 가격 반등이 있을 수 있습니다. 하지만 이것이 향후 5년 이상 상승하는 ‘대세 상승’으로 이어지진 않을 겁니다. 현재 부동산시장엔 2020~2021년 집값 상승에 대한 피로감이 여전히 누적해 있는 데다, 기준금리가 2%대 또는 그 이하로 내려가기까지 최소 3년 이상 필요합니다.

3. 인천 신도시로 나가면 나중에 서울 입성이 어렵지 않을까 고민하고 있습니다. 주택을 구입하는 목적으론 ‘가치 상승’과 ‘주거 안정’이 있습니다. 특히 자녀를 양육하는 입장이라면 주거 안정과 ‘삶의 질’도 포기할 수 없는 요소입니다. 6억~7억 원대 자금으로 강서구 염창동이나 방화동에서 마음에 드는 아파트를 구입하긴 어려울 겁니다. 반면 신도시는 인프라가 좋아 주거 만족도가 매우 높습니다. 아울러 향후 집값 상승기가 온다면 서울에 이어 청라, 검단도 따라 오를 겁니다.

4. 만약 이번에 신도시에 집을 산 후 가격 보합세가 지속되다 ‘2차 하락’이 온다면, 그땐 전세 끼고 서울에 한 채를 더 구입하는 전략도 고려해야 합니다. 이때 여유자금이 없다면 선택의 폭이 좁을 수 있으니 올해 내 집 마련 시 너무 무리한 자금계획은 세우지 않는 게 좋습니다. 상황에 따라 2차 하락 시 추가로 집을 사야겠다는 생각이 들면, 거주하던 아파트는 전세를 주고 반전세로 이사한 후, 서울에 갭투자를 하는 방법도 고려하세요.

5. 마지막으로 올해 양도세 특례 카드가 나올 가능성은 매우 낮습니다. 정부가 아껴둔 마지막 카드로 시장이 심각하게 침체됐다고 판단할 때 내놓을 겁니다. 현재 시장은 ‘보합’ 상황으로 정부 입장에선 규제를 강화할 필요도, 완화할 필요도 없습니다. 그저 총선 전 표심을 얻기 위해 메가시티나 GTX, 그린벨트 해제 같은 정책만 내놓았을 뿐입니다. 단, 미분양 물량은 심각해 총선 이후 상황에 따라 지방 미분양 아파트를 사면 양도세를 깎아주거나 면제해주는 정책은 나올 수 있습니다. 하지만 지방 미분양 아파트 양도세 면제 혜택은 ‘바닥 시그널’이 아닙니다.